A Independence Realty Trust, dona de mais de cento e vinte condomínios residenciais espalhados pelos Estados Unidos, cravou nesta semana o pior preço em doze meses. O papel, que já foi queridinho dos fundos que apostavam no boom de aluguel no Sun Belt americano, virou lembrete constrangedor de que ativo imobiliário alavancado não é bilhete premiado, é aposta de balcão com a casa do lado do apostador.
Quer dizer, o roteiro é velho e sempre o mesmo. Banco central despeja liquidez por uma década, transforma juro real em piada de mau gosto, e todo mundo que administra capital alheio corre para o setor que mais engorda com crédito barato. REIT residencial foi o filé dessa festa. Compra-se prédio a múltiplo estratosférico, financia-se com dívida rolável, distribui-se dividendo generoso para atrair o aposentado, e enquanto a impressora funciona todo mundo aplaude o gênio da gestão. Aí a impressora para. E o gênio vira gestor médio segurando ativo caro com passivo carésimo.
Olha, a matemática nunca foi complicada, só era inconveniente. Cap rate espremido a quatro por cento faz sentido quando o Treasury paga um. Quando o Treasury paga cinco, o mesmo prédio precisa desabar de preço para o retorno voltar a fazer sentido, ou o aluguel precisa subir num ritmo que inquilino nenhum aguenta. Não existe terceira via. E como aluguel não sobe por decreto, sobra o preço do imóvel para absorver o ajuste. É exatamente o que a tela está mostrando, com a diferença de que a tela mostra em tempo real o que a contabilidade dos fundos ainda finge não ter visto.
Me diz uma coisa, quem pagou essa conta? O poupador americano médio, que colocou parte da aposentadoria em fundos imobiliários acreditando na narrativa de renda passiva eterna, é quem está sentindo o corte no espelho retrovisor. O executivo que embolsou bônus de nove dígitos durante os anos de festa continua com o iate atracado em Palm Beach. O banco que estruturou a dívida cobrou fee na entrada, fee na rolagem e agora cobra fee na renegociação. A cadeia de intermediação nunca perde. Perde quem confiou que juro subsidiado era estado natural do mundo, e não anomalia manufaturada em prédio de mármore em Washington.
O mais irônico é o discurso que ainda vai vir. Vão dizer que o problema é falta de moradia acessível, que o governo precisa entrar com programa de subsídio, que o Federal Reserve precisa aliviar antes que o setor imobiliário arraste a economia. Ou seja, a solução proposta para a ressaca da bebedeira monetária é outra rodada da mesma cachaça. E o gestor do REIT vai à televisão pedir socorro embrulhado em preocupação social, quando a preocupação real é o preço da ação e o valor do próprio pacote de opções.
A lição é aquela que ninguém quer aprender porque aprendê-la implica aceitar que a década passada foi ficção contábil. Preço de ativo não é criado por banqueiro central de bom humor, é descoberto por comprador e vendedor negociando com dinheiro que dói perder. Toda vez que se tenta pular essa etapa, o mercado eventualmente cobra o pedágio atrasado, com juros compostos e sem parcelamento. A Independence Realty acabou de receber o boleto. Os próximos da fila estão na sala de espera fingindo que não é com eles.
Com informações da Investing.com BR. A análise e opinião são do O Algoz.
