A cena se repete com regularidade litúrgica. Uma empresa de shopping centers americana sobe ao palco de uma conferência de banco, exibe slides coloridos, fala em plano de crescimento, e a plateia de analistas aplaude educadamente enquanto anota metas que ninguém vai cobrar em três anos. A Macerich fez exatamente isso na conferência global de imóveis da Bank of America, e a imprensa financeira reproduziu o roteiro com aquela devoção característica de quem confunde comunicado corporativo com jornalismo. Só que embaixo do verniz institucional existe uma pergunta que ninguém no palco quis fazer, e é a única que interessa: quem está pagando essa festa, e por quanto tempo mais?
Shopping center nos Estados Unidos é, há pelo menos uma década, um caso clínico de indústria que sobrevive não porque gera caixa robusto, mas porque encontrou meios criativos de rolar dívida a custos que só existiam num mundo de juros artificialmente comprimidos. Durante anos, o dinheiro fácil transformou operadores medianos em conglomerados aparentemente prósperos, alavancados até o pescoço, apostando que a impressora nunca desligaria. Desligou. E quando o custo real do capital voltou a existir, o que se descobriu foi que boa parte do crescimento celebrado em conferência era, na prática, endividamento fantasiado de estratégia.
A conta é simples e cruel. Um portfólio de imóveis comerciais vale exatamente o fluxo de caixa que ele gera descontado pela taxa vigente. Quando a taxa dobra, o valor presente despenca, mesmo que o aluguel nominal permaneça o mesmo. É aritmética de segundo grau, não teoria conspiratória. Por isso o setor inteiro passou os últimos dois anos numa dança macabra de renegociações, refinanciamentos com garantias adicionais, venda de ativos secundários para tapar buracos primários, e, o mais elegante de todos os expedientes, apresentações otimistas em conferências patrocinadas pelos próprios credores. É o devedor pagando o palanque onde promete ao credor que vai pagar.
O mais revelador, contudo, não é o discurso da Macerich, que faz o que qualquer administração faria na mesma cadeira. É o silêncio ensurdecedor sobre o pano de fundo. Ninguém pergunta por que uma indústria inteira precisou de uma década de juro real negativo para parecer viável. Ninguém questiona quantos desses shoppings existiriam num mundo onde o capital tivesse preço honesto desde o começo. Ninguém aponta que boa parte desses ativos foi construída, expandida e refinanciada respondendo a um sinal de preço que era mentira, fabricada em Washington, patrocinada com o poder de compra do trabalhador comum que viu sua poupança derreter em silêncio para bancar a bonança alheia.
Este é o ponto que a cobertura convencional não toca nem com vara comprida. O varejo físico americano tem problemas reais, competição do comércio digital, mudanças demográficas, esvaziamento de subúrbios, tudo verdade. Mas a distorção mais profunda é anterior a qualquer disrupção tecnológica: foi a construção de um parque imobiliário superdimensionado sob a hipótese permanente de crédito barato. Quando essa hipótese cai, não é o mercado que fracassa, é a intervenção que se revela. Só que, como sempre, o culpado apontado será o consumidor que não gasta o bastante, o inquilino que negocia demais, o e-commerce que compete desleal. Nunca o senhor de cartola que segurou o juro artificial por tempo demais.
A verdade que a Macerich não vai contar em nenhum slide é que o setor dela vai continuar sendo laboratório vivo do que acontece quando o dinheiro reencontra seu preço. Alguns operadores vão sobreviver por terem ativos genuinamente bons em localizações genuinamente escassas. A maioria vai passar os próximos anos vendendo planos de crescimento que são, na verdade, planos de sobrevivência disfarçados de ambição. E os investidores que confundirem uma coisa com a outra vão descobrir, tarde demais, que shopping bonito com dívida feia é armadilha, não oportunidade. O tempo do almoço grátis acabou, e a conta, como sempre, chega no boleto de quem menos assinou o pedido.
Com informações da Investing.com BR. A análise e opinião são do O Algoz.
