EastGroup Properties, fundo imobiliário americano especializado em galpões logísticos no Sun Belt, tocou US$ 206,84 e estabeleceu nova máxima de 52 semanas. Não é manchete sexy, não vira tema de podcast de influenciador financeiro, não rende thread viral no Twitter. É exatamente por isso que rende dinheiro. O mercado paga prêmio por aquilo que ninguém quer olhar, e cobra desconto pesado daquilo que vira moda. Quem comprou EastGroup quando o consenso dizia que o e-commerce ia matar o tijolo está colhendo agora o que plantou na contramão do barulho.
O ponto que ninguém quer enxergar é o seguinte: cada clique no celular pedindo um par de tênis exige metros quadrados de galpão climatizado, esteira automatizada, doca de caminhão e gente trabalhando a poucos quilômetros do consumidor final. O comércio eletrônico não desmaterializou nada, apenas empurrou o tijolo para fora da vista do freguês. A EastGroup entendeu isso quando os colunistas de economia ainda escreviam ensaios sobre a morte do varejo físico, e foi comprando terreno em Phoenix, Dallas, Houston, Atlanta, Orlando, exatamente onde a população americana migrou fugindo dos impostos abusivos do Nordeste americano e da Califórnia.
Aqui mora a lição que o brasileiro médio se recusa a aprender. Capital procura liberdade fiscal como água procura nível. A Califórnia tributa, regula, sufoca; o Texas e a Flórida abrem a porta, e a população vota com as malas. Galpão segue caminhão, caminhão segue gente, gente segue liberdade. Não é coincidência que os fundos imobiliários mais lucrativos da última década estejam concentrados justamente nos estados que cobram menos imposto de renda e regulam menos zoneamento. O preço do galpão é um termômetro político disfarçado de indicador econômico.
Enquanto isso, no Brasil, o investidor é catequizado a comprar título do governo a juro real de oito por cento, financiando o mesmo governo que destrói o valor da moeda na próxima rodada de gastança eleitoral. Compra-se o veneno e ainda se agradece pela embalagem bonita. O sujeito que poderia ter alocado um pedaço pequeno do patrimônio em ativos reais americanos, denominados em moeda forte, ligados à economia real que entrega caixa de papelão na porta de casa, prefere acreditar que Tesouro Selic é investimento. Não é. É empréstimo compulsório com cara de produto financeiro.
A máxima da EastGroup também desmascara o discurso da bolha imobiliária americana. Bolha de verdade não distribui dividendo crescente há vinte e poucos anos consecutivos. Bolha não tem inquilino assinando contrato de cinco anos com reajuste contratual acima da inflação. Bolha estoura quando o ativo subjacente é fantasia; quando o ativo é concreto, aço e localização irreplicável a quinze minutos do centro de distribuição da Amazon, o que existe é escassez precificada corretamente. O resto é narrativa de quem perdeu o bonde e precisa convencer os outros de que o bonde vai descarrilar.
Fica a pergunta incômoda para o leitor brasileiro que ainda não tem um centavo dolarizado. Você confia mais no Banco Central que imprime para pagar deputado, ou no caminhão que entrega encomenda em Dallas independentemente de quem ganhou a próxima eleição? A resposta honesta dói, mas ela está cravada em US$ 206,84, atualizada em tempo real, e não pede licença para subir.
Com informações da Investing.com BR. A análise e opinião são do O Algoz.
